東京スター銀行は自宅を担保にして老後の生活資金を借りるリバースモーゲージを日本で初めて取り扱った銀行として有名です。
このようなノウハウから不動産を担保とした使い道自由なローンである不動産担保ローンを扱っています。
銀行は特別信用がある人には不動産担保でも融資を行いますが、パッケージ商品として不動産担保の融資を取り扱っているのは東京スター銀行くらいであり、非常に珍しい取り扱いであると言えます。
普通の銀行は知らない人が窓口に来て「この土地を担保にしてお金を貸してくれ」と言っても普通は断るためです。
担保となる不動産さえ確保できれば誰でも申し込むことができる東京スター銀行の不動産担保ローンとはどのような商品なのでしょうか？
目次
東京スター銀行不動産担保ローンの特徴
東京スター銀行の不動産担保ローンにはフリーローンなどには見られない以下の特徴があります。
金利が低い
東京スター銀行の不動産担保ローンは基準となる金利が住宅ローンの金利となります。
住宅ローンの基準金利に一定の調整幅を加減して不動産担保ローンの金利が決定します。
このため、変動金利と固定金利（3年、5年、10年）を選択することができます。
不動産担保ローンは最長20年まで融資を行っており、今後の金利情勢を自分の判断で見極めて変動がよいのか固定がよいのかを検討することができるという点が1つのメリットであると言えます。
2016年12月現在の変動金利は0.8～806％、固定金利は1.25～9.15％となっています。
金利に幅があるのは、審査の結果で住宅ローンの金利にどの程度の金利が上乗せされるのかは人によって異なるためで、価格の高い担保を差し出すことができたり、属性がよい人は低い金利で借りることができますが、そうでない人は高い金利が上乗せされてしまいます。
この上乗せ分のことを調整幅と言います。
使い道自由
東京スター銀行の不動産担保ローン最大の特徴は使い道が自由であるという点にあります。
借りたお金は何に使用しても自由ですので、高額の借入れができるフリーローンというようなイメージで利用することが出来ます。
無担保ではいくら多くても1,000万円までしか借りることはできませんが、不動産担保ローンならそれより多くの金額を借りることができる可能性が高くなります。
また、カードローンやフリーローンは融資金額は年収や勤務先などを基準として決定しますが、不動産担保ローンはそれらに加えて担保物件の価格によって決定するという点も大きな違いです。
しかも、使い道は自由ですので、おまとめや物品の購入など様々な用途に使用することができます。
最大1億円融資
東京スター銀行の不動産担保ローンの融資限度額は1億円です。
限度額一杯まで誰でも借りることができるわけでありませんが、東京スター銀行の不動産担保ローンは担保価格の範囲内で1億円の融資まで受けることが出来ます。
そのため、高額の不動産を相続した際に支払う相続税の支払い資金などにも不動産担保ローンは有効に活用することができます。
本人以外の不動産もOK
東京スター銀行の不動産担保ローンは借主本人が保有する不動産でなくても担保として提供することが可能です。
通常は本人以外の物件を担保とすることを銀行は嫌がるものです。
担保提供者の精神的苦痛など、その後にトラブルにもつながりますし、社会的にも抵抗があるためです。
しかし東京スター銀行の不動産担保ローンは本人以外にも配偶者、実父母、実兄弟の不動産であれば担保として借入を行うことができます。
前述したように、この側面からも相続する予定の親の土地を担保に入れて、不動産の相続税を支払いたいというような使い道に最適なローンであると言えます。
繰上返済手数料無料
東京スター銀行の不動産ローンは返済の途中でまとまったお金ができた場合には、何度繰上返済を行っても手数料が無料です。
繰上返済とは毎月やボーナス時に約束した返済額以外のお金を返済するということで、住宅ローンでも自動車ローンでもカードローンでも繰上返済をコツコツと行っていくことが早期返済のポイントであると言われています。
ご存知の通りカードローンで繰上返済にあたる臨時返済には手数料が全くかかりません。
しかし、不動産担保ローンや住宅ローンの場合には繰上返済手数料が発生するという銀行も数多くあります。
不動産担保ローンは金額が高額になる借入ですので、ボーナス時などのまとまったお金が入った時に余分に返済しても何度でも手数料は無料です。
東京スター銀行不動産ローンのメリット
東京スター銀行の不動産担保ローンのメリットとしては以下の3点を挙げることができます。
カードローンなどでおまとめを行うよりも低い金利で融資を受けられる
カードローンで200万円の融資を受けた場合の金利は10%～12%程度の金利となることが一般的です。
一方、不動産担保ローンはいくら高い金利でも9.15%となります。
普通のカードローンは変動金利ですので、変動金利で比較すると最大で8.6％となっており変動金利で借りた方が、200万円程度の借入れであればさらに金利面でのメリットが望めます。
自分の不動産でなくても申込可能
東京スター銀行と不動産ローンの特徴として、自分の不動産でなくても担保として差し入れ可能であるという点を挙げることが出来ます。
自分で資産をもっていない人でも親や兄弟や配偶者の不動産であれば担保として提供することが可能ですので、親の介護費用を捻出する際などに有効に活用することが出来ます。
使い道自由な不動産担保ローンは珍しい
最近は、担保を根拠として銀行が融資を行うという考え方自体が少なくなっています。
最近のローンの傾向としては、お金を貸すかどうかの唯一の判断として「返済能力があるか否か」つまり、勤務先、勤続年数、年収が審査の際の大きな判断材料です。
「担保があるから大丈夫」というのはひと昔前の考え方です。
東京スター銀行はあえてこのひと昔前の考え方で、無担保では融資が難しくなった人へも最後の手段として、不動産担保ローンを提供しています。
また、通常は銀行が担保を取る場合というのは、不動産を購入する資金を融資した際に、当該不動産を担保とするケースがほとんどです。
融資金の使い道と担保物件には何らかの関連性があるのですが、東京スター銀行の不動産担保ローンは融資金と担保不動産に関連性がない「使い道自由」という形です。
使い道自由で不動産担保でお金を借りることができるというのは非常に珍しく、大きなメリットであると言えるでしょう。
東京スター銀行不動産ローンのデメリット
よいことばかりに見える東京スター銀行の不動産ローンにもデメリットもあります。
しっかりと把握してから申込を行いましょう。
金利の調整幅に注意
東京スター銀行の不動産担保ローンには金利の調整幅という考え方があります。
東京スター銀行不動産担保ローンの基準となるのは住宅ローン金利です。
ここに、審査の結果算定された調整幅を加減して不動産担保ローンの金利が決定します。
東京スター銀行の2016年12月現在の住宅ローン基準金利は以下の通りです。
変動金利：2.3％
固定3年：2.85％
固定5年：2.85％
固定10年：2.75％
不動産担保ローンの場合には上記の住宅ローン基準金利に－1.50％～6.3％調整幅を加減します。
マイナスの調整幅が適用される人はよほど収入が高く、不動産価値も高い人であると考えた方がよいでしょう。
カードローンなどが借りられなくなり、最後の手段として不動産担保ローンを利用する人は住宅ローン基準金利に6.3%が乗せられてしまう場合も多いですので、決して金利が低いというケースばかりではないので注意しましょう。
500万円くらいのカードローンやフリーローンの適用金利は5%程度という場合も多いため、高額カードローンを借りることができる人はそちらの方が得になるでしょう。
手数料が馬鹿にならない
東京スター銀行の不動産担保ローンは融資実行手数料という手数料が発生します。
この手数料が108,000円かかります。
また、当然ながら不動産担保を設定するため、このための登記費用が借入額×0.4%の登録免許税と司法書士への報酬が発生します。
司法書士への報酬が5万円～10万円程度必要になりますので、500万円借りた場合の登記費用は2万円の登録免許税プラス司法書士報酬ですので7万円～12万円程度の費用が必要になります。
金利とは別に必要になる費用となる費用が20万円以上かかる場合も珍しくありません。
これらの費用はカードローンやフリーローンでは全く発生しない費用ですので、この点も不動産担保ローンのデメリットであると言えます。
仮に不動産担保ローンを500万円借りて手数料と登記費用が20万円発生したとした場合に、手元に入金になるお金は480万円です。
金利6%で10年間で借りた場合には毎月55,510円ですので、総支払額は6,661,200円となり、利息と手数料の合計で1,861,200円必要になります。
これらの費用はカードローンやフリーローンでは全く発生しない費用ですので、この点も不動産担保ローンのデメリットであると言えます。
他人に迷惑をかけることも
不動産担保ローンで他人の不動産を担保として提供した場合には、担保物件の持ち主は連帯保証人としなければなりません。
返済ができなくなった場合には、返済の義務は担保提供者が負うことになり、連帯保証人である担保提供者は自分の土地を銀行に差し出すか自分が返済するかの選択を迫られることなります。
これはその人にとってはかなりの精神的な苦痛となります。
他人の不動産を担保として提供することができるのはメリットですが、返済ができない場合には土地所有者に対して大きな経済的精神的な責めを負わせてしまうことはしっかりと理解しておきましょう。
東京スター銀行不動産ローンの必要書類
東京スター銀行不動産担保ローンの申込みに必要な書類は住民票・印鑑証明書・収入証明書（給与明細）・固定資産税の納税証明書などです。
カードローンやフリーローンよりもかなり多い書類となりますが、ほとんどの書類が市区町村役場で取得することができるため、ひと手間で入手することが出来ますし、2,000円もあればすべて手に入れることができます。
この他の書類も場合によっては提出を要求されることもあります。
東京スター銀行不動産担保ローンはこんな人におすすめ
特徴的な点がいくつもある不動産担保ローンですが、活用できる場面としては以下の3つの場面が考えられます。
おまとめにおすすめ
銀行のカードローンやフリーローンの無担保融資の適正額は年収の半分程度と言われています。
また、年収が多く勤務先が公務員や一部上場企業などの属性が良好な人は年収と同程度までは融資をする場合がありますが、それでも年収以上の金額を貸すことはありません。
このように、無担保での貸し出しは年収を基準とした金額までの融資しか行いません。
しかし、不動産担保ローンは返済期間が最大20年までと長いため、年収以上の金額であっても不動産の担保価格の範囲内であれば融資に応じてくれる可能性もあります。
すでに年収の半分以上の金額を借りてしまい、借入過多という理由でカードローンやフリーローンの審査に通過できない人がおまとめを行う最後の手段として不動産担保ローンを活用することが出来ます。
また、東京スター銀行の不動産担保ローンは最長20年で融資を受けることができるため、毎月返済額はかなり少なくすることが期待できます。
例）
借り換え前
A社カードローン200万円：毎月返済額30,000円
B社カードローン300万円：毎月返済額40,000円
C社カードローン100万円：毎月返済額15,000円
D社カードローン400万円：毎月返済額50,000円
4社合計借入額1,000万円：毎月返済額135,000円
これらのカードローンを不動産担保ローン1,000万円で期間20年金利6%で借り換えた場合
毎月返済額：71,643円となり、毎月返済額は60,000円以上楽になることになります。
おまとめローンとは？メリット・デメリットと審査落ち・通らない人の特徴
高額の相続税の支払いにおすすめ
東京スター銀行の不動産担保ローンは親の土地も不動産として提供することが出来ます。
親が高齢になり、相続を考えなければならない時、親の保有する土地の評価が高すぎる際には、相続税の支払いに頭を悩ませている人も少なくありません。
結局現金が用意できずに相続した土地を相続税の支払いのために手放す人も多いようです。
そのような場合にも不動産担保ローンは有効活用できます。
相続税の支払い額をあらかじめ算定しておき、被相続資産を担保として相続税分のお金を借りておけば相続税を楽に支払うことができますし、相続後は当該資産を活用して、不動産収入によって返済を行うなどと言うこともできます。
親や配偶者の介護費用の捻出におすすめ
親の介護のためにお金がかかるという場合には、親の土地を担保にして介護費用を借りることも可能です。
同じ利用方法としてリバースモーゲージという方法もありますが、リバースモーゲージの借主は不動産を保有する本人だけです。
このため、親がなくなった後、知らない間に借入額が膨らんで、親の自宅を手放すしかないことがあります。
また、リバースモーゲージは親が亡くなったあとに子どもに返済義務が生じてしまいますが、不動産担保ローンは借りたお金を自分で管理でき、返済も自分で行うため、借金の管理がリバースモーゲージよりも子供にとって明確化されています。
リバースモーゲージに抵抗感があるという人は、不動産担保ローンを活用して親の老人ホーム入居費用などを捻出することが可能になります。
不動産担保ローンの審査基準
不動産担保ローンの審査基準は以下の通りです。
簡単に言えば「毎月返済していけるのか」と「貸し倒れても担保によって返済可能か」の2点が審査の肝となります。
個人信用情報などのスコアリング審査がメイン
カードローンもフリーローンも住宅ローンも自動車ローンも不動産担保ローンも個人信用情報、勤務先、勤続年数、年収の4点をメインとしたスコアリング審査がメインです。
スコアリングとは各項目を点数化して、その合計点数が融資可能と判定できる点数以上であれば仮審査通過となります。
個人信用情報には過去の金融事故の情報、現在の借入金の件数と金額、現在の借入金とクレジットカードなどの支払状況が記録されています。
この中で、事故情報が発見された場合には審査は一発でアウトとなります。
また、勤務先は公務員や上場企業の会社員が高得点とされ、業況が安定していない中小企業の役員や自営業者は最もポイントが低くなります。
勤続年数は長ければ長いほど、現在の勤務先に勤務して今後も安定して現在の収入を得られる蓋然性が高いため高ポイントとなります。
年収は多ければ多いほど有利になるのは間違いないのですが、最もチェックされる部分は返済計画に対して無理のない返済を行うことができるかどうかをチェックしています。
そのため、年収が低くて借入金額が少なかったり、他債務が何もない場合には審査に通過できる可能性は低くありません。
不動産担保ローンは年収200万円以上必要
カードローンなどの審査には年収がいくら以上という申込に必要になる基準は存在しません。
しかし、東京スター銀行の不動産担保ローンは年収200万円以上という決まりがあります。
これはある程度の年収がないと借りることができないという点と、200万円以上所得がある人は大抵正社員ですので、アルバイトやパートの人は不動産担保ローンは利用することができないということです。
さらに、不動産担保ローンは全額返済されることを前提としたローンで、生きている間は返済を前提としていないリバースモーゲージとは根本的に異なるローンです。
そのため、年収から見て無理のない返済計画かどうかが非常に重要な審査基準となり、一定以下の金額までは収入確認の必要がないカードローンと比べて年収も重要な要素となり、審査はカードローンに比べて厳しいと言えるでしょう。
担保物件の評価額の範囲内までしか融資されない
東京スター銀行の不動産担保ローンは最大1億円まで融資を受けることができますが、誰でも1億円借りることができるわけではありません。
ざっくり言えば1億円借りることができる人は1億円以上の不動産を所有している人だけです。
不動産担保ローンはもしもの時に不動産を売却することで貸しているお金を取り戻すことができるため融資を行うローンです。
このため融資金額の基準となるのは不動産の評価額です。
また、不動産の価格は将来的には下落するリスクもあるため、通常は不動産評価額に一定の掛け目を乗じて融資金額を算出します。
不動産担保ローンでは、50%～80%の掛け目を乗じた金額を融資するのが一般的なようです。
つまり、評価額1,000万円の土地を担保に差し出すのであれば1,000万円×50%～80%＝500万円～800万円の融資を受けることができます。
ただし、繰り返しになりますが、担保となる土地の価格×掛け目まであれば誰でもその金額の融資を受けることができるわけではなく、融資金額を返済していけるだけの収入も必要になりますので注意しましょう。
