本人の信用だけでお金を借りることができない場合、本人の信用に不動産担保で信用力を補完することができます。
このようなローンを不動産担保ローンと言います。
不動産担保ローンは本人に信用がなく、無担保のローンの審査に通過することができない人でも借入を行うことができる可能性があるため、「最後の借入手段」などと言われることが珍しくありません。
不動産担保ローンは銀行もノンバンクも取り扱っていますが、「違いがわからない」という人も少なくありません。
両者の違いはどのような点にあり、どちらを利用すべきなのでしょうか？
目次
銀行の不動産担保ローンとノンバンクの不動産担保ローンの違い
銀行とノンバンクの不動産担保ローンに共通する点は①担保不動産の一定範囲内までお金を借りることができる②総量規制対象外という点をあげることができます。
しかし、銀行とノンバンクでは違いも多く、主には以下の5つの違いがあります。
金利の違い
一般的には銀行の不動産担保ローンの金利の方が低くなっています。
銀行：5%～10%程度
ノンバンク：10％〜18%程度
金利は商品によってまちまちですが、銀行の不動産担保ローンは基本的に現金で返済ができる人に対して融資を行っています。（後述）
このため審査が厳しく、ノンバンクよりも低い金利で融資を行っているのです。
限度額の違い
銀行もノンバンクも担保となる不動産評価額の範囲内までしか融資を行いません。
しかし、どの程度の範囲まで融資を行うのかという点が銀行とノンバンクでは異なることになります。
銀行：担保評価額の50%程度
ノンバンク：多い場合には評価額の100％
不動産の価値には変動があります。
そのため、将来的に価値が下落した時に備えて、担保評価額の一定範囲内までしか融資を行わないのが銀行です。
しかし、高金利のノンバンクは、多い時には担保評価額のギリギリまで融資を実行するということがあります。
融資スピードの違い
銀行が不動産を担保とする融資を実行する場合の原則が「不動産に抵当権を設定するのと同日に融資を実行する」ということです。
融資を実行した後に、債務者が担保を売却してしまうことがないようにするためです。
筆者も銀行員時代の初期には「くれぐれも融資実行日と同日に抵当権を設定するように」と何度も教えられてきました。
このため審査が完了し、司法書士へ抵当権設定の書類を不備なく提出できたところで融資実行となります。
このような手続きで１週間程度の時間がかかるため、いくら早くても銀行の不動産担保ローンは１週間程度の時間がかかってしまうと考えた方がよいでしょう。
しかし、ノンバンクの不動産担保ローンは早いところで翌営業日融資という業者も存在します。
このような場合には、抵当権の書類が間に合わないため、融資実行後に抵当権設定を行っていると思われます。
コンプライアンスが厳格で、審査に時間がかかる銀行ローンの方が、融資までには一般的に時間がかかります。
手数料の違い
銀行もノンバンクも不動産担保ローンを実行する際には以下の諸経費が必要になります。
①抵当権設定費用（借入額の0.4%の登録免許税＋司法書士への報酬）
②不動産担保調査手数料（会社によって異なるが10〜15万円＋消費税）
不動産担保ローンは、債権者が実際に担保となる物件まで赴き、担保評価を行うため、銀行もノンバンクもこのための経費である不動産担保調査手数料が馬鹿になりません。
ノンバンクはこれに加えて、「違約金」が発生することがあります。
つまり、期日前に繰上返済を行った場合には返済額の数％の手数料が発生することがあるのです。
金利に加えて、これらの手数料もノンバンクの方が高くなることが一般的です。
目的の違い
銀行には様々な目的を設定した不動産担保ローンが存在します。
住宅ローンやリフォームローンは対象物件を担保にするのが一般的ですが、これも1つの不動産担保ローンです。
また、銀行の中には高額の教育費を借りる場合には不動産担保が必要になるローンもあります。
もちろん、使い道が自由な不動産担保ローンも存在します。
ノンバンクの場合には、基本的に使い道自由な不動産担保ローンしか存在しないため、用途によって銀行とノンバンクを使い分けることができます。
銀行とノンバンクの審査の違い
銀行もノンバンクも不動産担保ローンの商品性についてははっきり言えば大きな違いはありません。
銀行とノンバンクの最も大きな違いは審査の違いにあると言えるでしょう。
審査の難易度そのものの違いに加えて、銀行では取扱ができない不動産もノンバンクであれば担保として利用できる可能性があるのです。
担保をどの程度重く見るのかに違いがある
銀行とノンバンクは融資における担保のウェイトが全く異なります。
銀行はあくまでも「担保は個人の信用を補完しているだけ」になります。
個人の信用では少ない金額しか借りることができない人も、不動産を担保とすることによって高額の借入を行うことができるのです。
一方、ノンバンクは、「個人ではなく不動産担保の信用力でお金を貸す」のです。
つまり、個人に信用がなく、現金で返済していく能力が極めて疑わしい人でも、有力な不動産担保を提供することができれば融資を受けることができるのです。
返済について、銀行とノンバンクの価値観をあえて極端に言えば、「銀行は現金での返済を希望」しています。
一方、ノンバンクは「最悪の場合、不動産を処分する」ことで返済を企図しています。
つまり、ノンバンクはどのような人でも、有力な不動産さえ提供することができれば融資を受けることができるのです。
このため、ノンバンクの不動産担保ローンの中には「債務整理直後だったが融資を受けることができた」などという広告が打たれていることがあります。
銀行は個人の信用にも厳しい審査を行う
前述したように、銀行は現金での返済を希望しているため、個人の信用についても厳しい審査を行います。
このため、信用情報に問題がある人は「現金での返済が危ぶまれる人」であるため審査には通過できません。
しかし、ノンバンクは先ほど述べたように、本人の信用状態が悪くても担保次第でお金を借りることができてしまいます。
ブラックの人でも有力な不動産さえ担保にすることができれば融資を行う業者も存在するようです。
先順位のある物件の扱いが違う
抵当権は1つの物件に対して複数設定することができます。
先に設定した抵当権を１番抵当、次が２番抵当などと言い、先の順位の抵当権の方が、当該不動産を処分した際に優先して回収する権利を持っています。
銀行が不動産担保ローンを実行する際に、担保となる不動産に先順位がついている場合にはその不動産を担保とした融資は実行しません。
不動産は評価額通りに処分できるわけではないため、先に回収する権利を持っている債権者がいる不動産を担保にしてしまったら、銀行が回収できなくなる可能性があるためです。
しかし、ノンバンクは先順位がある不動産についてもその担保余力（不動産の評価額−先順位の抵当権額）の範囲内で融資を行うことが一般的です。
つまり、先順位のある不動産しか担保として提供できない人は、銀行の不動産担保ローンは諦め、ノンバンクの不動産担保ローンを利用するしかないことになります。
ノンバンクは回収を目的としていない面がある
先ほども述べたように、ノンバンクは必ずしも現金での回収を目的としていせん。
「元金の回収は不動産の処分で」と最初から考え、返済が履行されている間は高い利息をできる限り払わせたいというのがビジネスモデルです。
そのため、有力な担保さえ用意することができれば比較的簡単にお金を借りることができるため、大切な不動産を失わないためにも、返済は自己責任で計画的に行いましょう。
不動産担保ローンで借りたお金は何に使ってもよい？
銀行もノンバンクも不動産担保ローンの資金使途は基本的には自由です。
何に使っても自由ですし、不動産の信用力によって無担保ではお金を借りることができない人でもある程度の高額融資ができるため、おまとめなどに活用することができます。
しかし、以下の使い道には制限がかけられる場合もあります。
①事業資金（自営業者専用ローンを除く）
②使い道が定められている銀行ローン（教育資金やリフォームなど）
不動産担保ビジネスローン・事業資金向け不動産担保ローン
個人向けの不動産担保ローンは事業資金以外には基本的に何にでも使用することができます。
では、事業資金に特化した不動産担保ローンは存在するのでしょうか？
銀行は事業資金の扱いは少ない
銀行の融資で、事業資金に使える不動産担保ローンというパッケージ商品はほとんど存在しません。
設備資金を利用して土地や建物を購入する場合には、当該不動産を担保とする必要がありますが、これは担保によって信用力を補完しているわけではなく、銀行融資によって購入した物件に抵当権をつけておかないと、不動産を売却して逃げてしまう可能性があるため、予防的に抵当権を設定しているという意味合いです。
不動産を担保とすることで事業者の返済能力以上にお金を借りることができてしまえば、当該企業は資金ショートして倒産してしまう可能性が高くなります。
あくまでも、取引先企業の発展に寄与するという公共的使命を負っている銀行は、事業者に対しては個人向けの不動産担保ローンのような融資は扱っていません。
担保を要求されるのは取引が厚い場合
銀行が設備資金以外で事業者に対して不動産担保を要求するケースは、銀行と繰り返し融資取引を行っているか、手形貸付が転がっているような企業です。
このような企業と銀行は融資取引において切っても切り離せない存在にあるため、銀行としてはいつでも融資を実行できるようにするために、また、他行に融資取引を持って行かれないために、当該企業の不動産に抵当権を設定するということを行います。
しかし、最近は、メインバンクが取引先企業の不動産を担保に入れて信用力を補完するという融資形態自体もかなり少なくなっています。
ノンバンクには不動産担保ビジネスローンあり
ノンバンクも事業資金を取り扱っています。
しかし、ノンバンクの事業資金の融資額は500万円〜1,000万円程度と少額です。
これ以上の金額を借りたい事業者のために、不動産担保ビジネスローンという商品が存在し、担保によっては数億円の金額を借りることも可能です。
商品の設計は個人向けの不動産担保ローンとほぼ同じで、現金で返済できなくても担保の処分によって返済することができれば融資に応じてくれることが少なくありません。
銀行は事業資金の審査で「将来的に会社がどうなるか」という目線で審査を行いますが、ノンバンクの審査はこのような視点はありません。
有力な不動産さえあれば、融資によって資金繰りが苦しくなることが目に見えているような企業に対しても融資を行うことがあるため、くれぐれもノンバンクから事業資金融資を受ける際には、将来的な資金繰りまで考慮し、自己責任で借入を検討してください。
リバースモーゲージも不動産担保ローンの一種
一部の銀行ではリバースモーゲージというローンの取り扱いがありますが、リバースモーゲージも不動産担保ローンの1つです。
不動産担保の範囲内で生活費を借りられる
リバースモーゲージとは、高齢者が自宅を担保にして、その担保評価額の一定範囲内（50％程度）で老後の生活費を借りるという商品です。
返済は担保の売却で
リバースモーゲージの返済は、借主の死亡後に自宅を売却することによって行います。
生きている間は支払いはありません。
まさに、現金での返済ではなく、不動産の処分によって返済に充てることを最初から企図しているローンですので、リバースモーゲージは銀行のローンですが、極めてノンバンクの不動産担保ローンに近い性格を持ったローンであると言えるでしょう。
まとめ
銀行もノンバンクも不動産担保ローンの取り扱いがありますが、銀行は例え有力な不動産を担保にしても本人に信用がなければ融資を行いません。
あくまでも現金で返済できる人に対して不動産で信用力を補完するものであるためです。
一方、ノンバンクは不動産の信用力が本人の信用力よりも上にあるため、本人の信用がブラックのような人でも不動産の価値によっては融資を受けることができてしまいます。
しかし、ノンバンクは現金での返済を期待しておらず不動産の処分による回収を意図しているため、最悪の場合には簡単に不動産を処分されてしまう可能性があります。
ノンバンクは借りやすい、融資までの時間がかからないというメリットはありますが、そもそもお金を返済できない人に対しても融資を行うこともあるため、借入の前には実現可能な返済計画を立ててから利用するようにしましょう。
最初は銀行の不動産担保ローンに申し込みを行い、審査に落ちたらノンバンクに申し込むという活用方法がおすすめです。
